今年上半年,廣州一手商品房成交再創歷史新高,相比之下,辦公市場的表現則顯得平淡。不過,上半年廣州寫字樓供應增加的情況下,整體的空置率卻并沒有因此而攀升,顯示了市場吸納量良好。同時,除了第一商務區域珠江新城外,琶洲因為眾多電商大鱷的落戶關注度也大幅提升。身為自貿區的南沙掛牌滿一周年后也迎來了企業注冊量的新高。另外,珠江新城和番禺萬博等區域均有大宗交易出現,顯示公司及投資者開始在廣州尋找機會。

  供應增加 空置率反微降

  據悉,今年上半年,廣州有三個新甲級寫字樓項目落成,為廣州甲級寫字樓市場增加約21.4萬平方米的供應。不過,受穩定經濟基本面支撐,廣州甲級寫字樓物業市場表現活躍,空置率還微降,穩定在13%-14%以下的水平。租金方面,來自第一太平戴維斯方面的最新數據顯示,第二季度,全市甲級寫字樓環比略漲0.4%,達到156.7元/平方米/月。國內知名企業、金融服務類企業構成甲級寫字樓租賃主力。相比之下,跨國企業租戶則維持謹慎態度,多數選擇續租或遷往成本更低的辦公樓。第一太平戴維斯華南區高級經理何凌指出,雖然上半年出現了P2P金融企業的退租潮,但對廣州寫字樓市場的影響不大。

  同時,高力國際方面認為上半年廣州寫字樓投資市場有所回暖,在核心商務區珠江新城CBD及新興商務區番禺均有投資活動公布。包括華夏保險購入保利克洛維十層物業及攜程購得中鐵諾德中心五層空間,公司及投資者開始在廣州尋求機會。

  展望未來,仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖表示,由于跨國企業需求下滑,加之財富及投資類公司從5月開始注冊受限,預計市場情緒將受到打壓。但來自本地其他行業的升級與擴張需求相對不受影響,仍將在短期內主導租賃活動。預期至年底,全市甲級辦公樓空置率將有所上升,租金增長仍相對乏力。今年下半年,廣州仍將新增約70萬平方米甲級辦公樓供應,供應側的壓力將更為明顯,推升年末空置率從目前的單位數字至年末15%-17%。盡管如此,由于不少新增辦公樓的預租率理想,2016年全年凈吸納量預計將達50萬-60萬平方米的高位水平。大量新增供應將令全市整體租金在2016年保持平穩,越秀與天河北甚至可能出現租金下調壓力。但是,馬煒圖預期,鑒于珠江新城核心區域將恢復供求平衡,租金得以增長,全市整體租金增長有機會于2017年下半年復蘇。

  南沙自貿區新注冊企業飆升

  今年上半年,南沙自貿區迎來掛牌滿一周年。數據顯示,截至今年3月份,南沙區新增企業注冊數量達到了9919家,而寫字樓的售價從2015年的1.5萬-1.6萬元/平方米上升至1.8萬元/平方米。不過相比之下,同一時間段珠海橫琴和深圳前海的新增企業數量則分別達到了10605家和58946家。而從辦公物業的售價看,深圳前海寫字樓均價已經超過8萬元/平方米,珠海橫琴則是接近4萬元/平方米。由于自身位置等關系,南沙的物業價格仍遠遠落后于其他兩個同屬廣東自貿區內的區域。

  新興區域琶洲關注度高于金融城

  誰將是珠江新城之后,廣州未來接棒的主要商務區?從今年上半年的情況看,多家專業機構都表示,琶洲的關注度更高。

  第一太平戴維斯方面表示,琶洲作為核心區域外的較優選,問詢度有所增加。整體而言,二手市場售價僅溫和增長,整體資本值環比漲幅僅1.1%。高力國際也表示,琶洲的新增供應總量將為區域現有存量的兩倍。定位為電子商務和互聯網總部區的琶洲A區今年發展勢頭迅猛,阿里巴巴、唯品會、小米、YY、復星、國美等互聯網巨頭已經搶先進駐,將興建集團廣州總部中心。

  營改增對廣州寫字樓租金影響不大

  今年上半年,影響辦公室市場的一個主要政策就是“營改增”的正式實施,不過,世邦魏理仕指出,在廣州除了極個別業主以外,大部分樓宇均采用簡易計稅辦法,保持了稅金的穩定。而在北京、上海等部分甲級寫字樓空置率低的區域,出現業主直接將增加的稅費成本增加到租金中,轉嫁給租戶。