從廣義概念上講，房地產項目融資是指在房地產開發,流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資,融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。從狹義概念上講，房地產項目融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。
房地產項目融資 - 簡介
房地產項目融資是整個社會融資系統中的一個重要組成部分，是房地產投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。
房地產項目融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。
房地產項目融資 - 涵義
房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。
房地產項目融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而采取的以房地產項目未來可用于還款的凈現會流和項目資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產項目融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支持。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產項目資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產項目順利實現資金融通，成功獲得丌發。另外，房地產項目融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。
房地產項目融資 - 特點
1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成項目開發，因而開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難；由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產業與宏觀經濟周期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府宏觀調控的影響更大，而且由于我國金融體系不發達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險
房地產項目融資 - 優劣勢分析
(1)房地產項目融資的優勢分析
①以項目為導向，有利于實力及資信狀況不佳的開發商獲得資金。
在傳統融資方式中，貸款銀行看重的是開發商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據是該商業地產項目的經濟強度。與傳統融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發商獲得資金。
②實現融資的無追索或有限追索。
追索權是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產外的其他資產償還債務的權利。
在傳統融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權，即借款人擁有的所有資產都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經濟強度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當商業房地產開發項目沒有達到完工標準而以失敗告終或是項目在后期的經營過程中無法產生足夠的現會流量時，開發商不直接承擔任何債務清償的責任。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權往往也在時問、對象和數量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發商除該項目資產、現金流及擔保之外的任何形式的資產。有限追索既限制了開發商的風險，又使丌發商有更大的空間從事其他項目的開發。
③實現風險分擔。
有限追索權有效實現了風險分擔。與項目有關的各種風險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關系的參與方之間進行分擔，使項目中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發商應當學會如何識別和分析項目的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關的一切可以利用的優勢，設計出對開發商具有最低追索的融資結構。
④實現資產負債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發商取得的銀行貸款會體現在資產負債表上，使負債率提高，形成不利的資產負債結構，從而加大未來融資成本影響公司自身經營發展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產負債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協議并負責項目建設，只要開發商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發商的資產負債表上。當然，這要依賴于有關會計法規。
⑤信用結構安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結構的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項目設計者提供工程技術保證；在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨合同：在項目招商方面，丌發商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強有力的信用支持，能提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產的依賴程度。
⑥稅務優勢。
在法律法規允許范圍內，通過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負債期的現會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優惠政策及其它費用的抵稅法規等。項目開發期和經營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關方吸收，用于合理避稅，降低開發商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產項目融資也不可避免存在～些劣勢，主要表現為：融資結構復雜，融資時問長，融資成本高。這是由于，項目融資涉及面廣、合同結構復雜、風險大．需要花費大量時間做好有關項目設計、風險分擔、稅收結構、資產抵押等技術性工作，必然造成復雜的融資結構，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業房地產開發的應用，因此，除了看到項目融資的優勢外，也必須考慮規模經濟效益問題。
房地產項目融資 - 資金來源
(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。
(3)發行債券。根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產企業發行債券難以實現。
(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。
(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。
(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。
房地產項目融資 - 融資分析
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